Stel, de woning blijkt na de veiling (nog) bewoond. In de veilingvoorwaarden staat dat de aanwezigheid van bewoners/gebruikers voor rekening en risico van de koper is. De verkoper (de bank of een andere hypotheekverstrekker) kan dus niet worden aangesproken; de koper moet zelf de (eventuele) ontruiming verzorgen. Wat moet en kan de veilingkoper doen om de woning te ontruimen en de bewoners te laten vertrekken, als zij niet uit zichzelf vertrekken? Er zijn drie verschillende situaties:

1. De woning is bewoond door de oud-eigenaar en zijn gezin.
2. De woning is bewoond door een huurder.
3. De woning is bewoond door een ’kraker‘.

De notaris, die de veiling heeft verzorgd, weet vaak van welke situatie sprake is; neem dus met deze notaris contact op.

1. De woning is bewoond door de oud-eigenaar en zijn gezin

Zodra de koper heeft voldaan aan zijn verplichtingen met betrekking tot de veiling (zoals onder meer de betaling van de koopsom en andere kosten), kan de koper aan de notaris een grosse van de veilingvoorwaarden, het proces-verbaal van veiling, de akte van gunning, de eventuele akte de command en de notariële akte van betaling vragen. De grosse is een speciaal afschrift of uittreksel van deze akten, waarboven de woorden ’In naam van de Koningin’ zijn vermeld. Een zelfgemaakte kopie van deze akten volstaat dus niet.

In de praktijk kan worden volstaan met de grosse van de akte van betaling en een afschrift van de overige, hierboven vermelde akte.

De grosse van deze akte is de executoriale titel. Dit betekent dat de veilingkoper niet langs de rechter hoeft om de oud-eigenaar en zijn gezin tot ontruiming te dwingen. Het is voldoende dat de eigendom op de veilingkoper is overgegaan, alle verplichtingen uit de veiling door de koper zijn voldaan en de grosse van de hierboven vermelde akten is afgegeven.

NB. Het bovenstaande geldt niet wanneer in de bijzondere veilingvoorwaarden staat dat de aflevering niet vrij van bewoners en/of gebruikers plaatsvindt. In dat geval kunnen de bewoners de woning blijven bewonen; de veilingkoper heeft dat te respecteren. Controleer vóór de veiling dus altijd goed de veilingvoorwaarden.

De ontruiming

Met deze grosse kan de veilingkoper vervolgens de oud-eigenaar en zijn gezin tot ontruiming dwingen. Voor de daadwerkelijke ontruiming moet de veilingkoper een deurwaarder inschakelen. De deurwaarder gaat bij de eigenaar langs en geeft de eigenaar en zijn gezin drie (werk)dagen de tijd om vrijwillig te vertrekken. Als zij niet vertrekken, dan kan de deurwaarder (desnoods met hulp van de politie) dwingen tot ontruiming.

2. De woning is bewoond door een huurder

De wetgever heeft de bescherming van de huurder in geval van veiling nodig geacht. In het Burgerlijk Wetboek is hiervoor een aantal artikelen opgenomen.

Voorafgaand aan de veiling moet de bank toestemming hebben gevraagd aan de rechter (de voorzieningenrechter) om de huurder tot ontruiming te kunnen dwingen. De veilingkoper moet dus uitzoeken of de bank toestemming heeft van de rechter. In veel gevallen is dit in de veilingvoorwaarden terug te vinden; de veilingkoper kan ook de notaris die de veiling heeft verzorgd raadplegen. Hieronder wordt uitgewerkt wat er gebeurt wanneer de toestemming is verleend (2.1) en in welke gevallen geen toestemming nodig is van de rechter (2.2).

Heeft de bank geen toestemming gekregen van de rechter of heeft de bank geen toestemming gevraagd aan de rechter vóór de veiling dan kan de veilingkoper de huurder niet tot ontruiming dwingen. De woning blijft dan verhuurd. De huurovereenkomst gaat over op de koper. Dit houdt in dat de huurder de huur moet betalen aan de veilingkoper. De koopsom is bij verhuurde panden meestal lager.

2.1 Heeft de hypotheekhouder toestemming van de voorzieningenrechter?

Als de bank voor de veiling toestemming heeft gevraagd en gekregen van de rechter, dan stelt de rechter tevens een termijn vast voor de ontruiming. De huurder moet dan binnen deze termijn ontruimen; de termijn kan maximaal één jaar zijn. De ontruimingstermijn gaat lopen vanaf het moment dat de beschikking (de uitspraak van de rechter) is betekend door de deurwaarder aan de huurder.

De ontruimingstermijn is meestal bekend op de veilingdag, zodat hiermee bij het bieden rekening kan worden gehouden.

Vervolgens kan de bank besluiten zelf tot ontruiming over te gaan. In dat geval is de huurder al voor de veiling uit de woning gezet of vrijwillig vertrokken. In de meeste gevallen gaat de bank niet over tot ontruiming. De veilingkoper kan dan de huurder dwingen tot ontruiming.

De veilingkoper moet hierbij de door de rechter vastgestelde termijn voor ontruiming respecteren. Controleer of de uitspraak van de rechter al door de deurwaarder is betekend en wanneer dit is gebeurd; pas vanaf dat moment gaat de ontruimingstermijn lopen.

De ontruiming verloopt vervolgens zoals hierboven onder 1 is omgeschreven.

2.2 Geen toestemming nodig

Op de hierboven besproken regel zijn slechts twee uitzonderingen. In deze situaties is geen toestemming nodig van de rechter vóór de veiling:

• de huurovereenkomst tussen de eigenaar en de huurder is tot stand gekomen nadat de veiling in de krant is aangekondigd;
• de huurder heeft al schriftelijk toestemming heeft gegeven om de huurovereenkomst te vernietigen.

In deze gevallen, zo volgt uit de wet, hoeft de hypotheekhouder geen toestemming te vragen aan de rechter. De veilingkoper kan aan de notaris die de veiling heeft verzorgd, of aan de bank, navragen of van één deze situaties sprake is.

De huurder moet dan nog wel tot ontruiming worden gedwongen. Hiervoor heeft de veilingkoper, eigenaar geworden, toestemming nodig van de rechter in kort geding. Zie voor deze procedure onderdeel 4: het kort geding tot ontruiming.

NB. In de veilingvoorwaarden kan een andere regeling zijn opgenomen. Zo kan hierin staan dat de veilingkoper gebonden is aan de huurovereenkomst. Bekijk dus de veilingvoorwaarden goed voordat u een bieding uitbrengt.

NB. Voor een onderhuurder geldt hetzelfde als voor een huurder.

3. De woning wordt bewoond door een ’kraker’

Een derde mogelijkheid is dat de woning bewoond wordt, maar niet door de oud-eigenaar (en de zijnen) of door een huurder (en de zijnen), maar door een zogenaamde ‘gebruiker zonder recht of titel’. Voor de ontruiming door deze bewoners moet de veilingkoper eveneens toestemming van de rechter in kort geding hebben. Deze procedure verloopt op de wijze als beschreven onder 4: het kort geding tot ontruiming.

4. Het kort geding tot ontruiming

Hierboven kwamen al mogelijkheden aan de orde om een kort geding te starten om ontruiming door de bewoners te bewerkstelligen. Een kort geding is een versnelde procedure, waarin de rechter soms nog dezelfde dag (nadat partijen hun standpunt op de zitting hebben toegelicht) uitspraak doet. Wanneer de kortgedingrechter zijn toestemming verleent, kan de veilingkoper overgaan tot ontruiming.

Voor de procedure in kort geding is het verplicht om een advocaat in te schakelen. De gedaagde, de gebruiker in dit geval, is overigens niet verplicht om een advocaat in te schakelen. De gedaagde wordt opgeroepen door middel van een dagvaarding, welke wordt opgesteld door de advocaat.

In de dagvaarding staat de datum en het tijstip van de eerste zitting.

Als de rechter oordeelt dat de bewoner(s)/gebruiker(s) de woning moet(en) ontruimen, dan kan voor de ontruiming een deurwaarder worden ingeschakeld. Deze betekent eerst een grosse van het vonnis van de rechtbank aan de bewoners(s)/gebruiker(s). De procedure verloopt verder zoals onder 1 De ontruiming is aangegeven.

Gebruikte bronnen: